Za koľko postavím dom?

V prvom článku na našom blogu sa budeme venovať veľmi zjednodušenému stavebnému cenníku týkajúcemu sa výstavby rodinného domu. To, že je to pre stavebníkov najzásadnejšia otázka, odzrkadľuje aj skutočnosť, že zo strany našich klientov padne otázka: „Za koľko postavím dom?“ na každom jednom úvodnom stretnutí.

Cena výstavby závisí od mnohých premenných, medzi ktoré patrí napríklad štandard stavby alebo charakteristika pozemku. Nadmerná dĺžka prípojok inžinierskych sietí alebo zložité základové podmienky na svahovitom teréne výrazne zvýšujú náklady. Dokonca ani podrobná realizačná projektová dokumentácia s výkazom výmer a rozpočtom neposkytuje presnú predstavu o finálnych nákladoch. Stavebníkov pochopiteľne zaujíma reálna cena, za ktorú im dom postaví dohodnutá stavebná firma. Pri výbere zhotoviteľa sa často stáva, že ponuky vypracované na základe identickej dokumentácie vykazujú rozdiely vo výške 10–20 %. Nie vždy stavebník ušetrí, ak si vyberie tú najlacnejšiu.

Pri hľadaní informácií na internete možno naraziť na širokú škálu jednotkových cien pre rôzne fázy výstavby – od hrubej stavby cez holodom až po dom na kľúč. Tieto pojmy však nie sú právne definované, čo spôsobuje rozdielne interpretácie medzi stavebníkmi a realizátormi stavieb. Preto je mimoriadne dôležité venovať pozornosť presnému rozsahu služieb zahrnutých v jednotlivých fázach a vyžadovať ich jasnú špecifikáciu v zmluve. Tento krok minimalizuje riziko nedorozumení a nepredvídaných výdavkov.

‍

1. Hrubá stavba

Hrubá stavba je prvou fázou výstavby rodinného domu. Spočíva vo vybudovaní všetkých nosných konštrukcií, zabezpečujúcich mechanickú odolnosť a stabilitu stavby. Priemerná jednotková cena hrubej stavby súčasne realizovaného domu je 800 €/m^2* úžitkovej plochy, čo predstavuje polovicu z ceny holodomu.

Štandardné súčasti hrubej stavby:

• Výkopové práce: Zahŕňajú prípravu na založenie stavby. Pri mierne svahovitých pozemkoch súčasťou základné terénne úpravy.
• Základy a spodná stavba: Realizácia štandardných základov vrátane prislúchajúcich hydroizolácií, inštalácií a rozvodov.
• Nosné konštrukcie: Kompletné zvislé aj vodorovné nosné prvky vrátane stien, stĺpov, vencov, prekladov, prievlakov, nosníkov, stropov, schodísk a komínov.
• Plochá strecha: Ukončená poistnou hydroizoláciou na úrovni parozábrany.
• Šikmá strecha: Strešná konštrukcia krovu vrátane krytiny a pridružených klampiarskych prác.

‍

2. Holodom

Holodom predstavuje druhú fázu výstavby, v ktorej je stavba kompletne zrealizovaná a napojená na inžinierske siete, no nemá dokončené povrchové úpravy stavebného interiéru. Priemerná jednotková cena aktuálne stavaných rodinných domov vo fáze holodom je približne 1600 €/m²* úžitkovej plochy, čo zodpovedá dvojnásobku ceny hrubej stavby.

Holodom zahŕňa:

• Finálnu dispozično-priestorovú skladbu: Priečky, predsteny a podhľady.
• Finálnu fasádu: Vrátane zateplenia, osadených okien a dverí.
• Skompletizované rozvody: Zdravotechnika, vykurovanie, elektroinštalácie a prípadne aj plynofikácia, vzduchotechnika alebo chladenie (bez koncových prvkov).
• Povrchové úpravy interiéru: Omietky a podlahy, vrátane tepelnej izolácie a poterov (bez finálneho povrchu).

‍

3. Dom na kľúč

Dom na kľúč je dom kompletne dokončený a pripravený na zariadenie a bývanie. Súčasťou nie je nábytok ani interiérové vybavenie. Aktuálna priemerná jednotková cena domu na kľúč začína na sume od 2 000 €/m²* úžitkovej plochy.

Čo je zahrnuté v cene domu na kľúč:

• Kompletne dokončené povrchové úpravy stavebného interiéru: Podlahy, steny, stropy, schody.
• Pridružené stavebné prvky interiéru: interiérové dvere, zábaradlia
• Skompletizovaná technická miestnosť: Vybavená podľa projektu a energetického certifikátu
• Koncové prvky inštalácií: Sanita, batérie, vypínače, zásuvky, ovládače, termostaty a ďalšie prvky zabezpečujúce plnú funkčnosť domu.

‍

Optimalizácia nákladov na výstavbu domu

Po otázke: "Za koľko postavím dom?" často nasleduje pridružená otázka: "Ako sa dá na výstavbe ušetriť?" Najlepším riešením je navrhnúť dom, ktorý bude zodpovedať vašim finančným možnostiam, a zároveň počítať s rezervou na nepredvídané výdavky. Stavebníci, ktorí naozaj rozumejú stavebníctvu, možu optimalizovať náklady tak, že si dom budú aspoň čiastočne realizovať svojpomocne alebo sa pustia do výstavby bez generálneho dodávateľa.

Tento prístup však vyžaduje vysokú úroveň remeselných, organizačných a manažérskych schopností. Stavebník musí prevziať zodpovednosť za koordináciu jednotlivých profesií, zabezpečiť plynulú dodávku materiálov a dôsledne dodržiavať technologické postupy.

Presne odhadnúť úspory pri tomto spôsobe výstavby je náročné, pretože do procesu vstupuje mnoho nepredvídateľných faktorov. Často sa môže zdať, že takýto prístup výrazne znižuje náklady. Po zohľadnení času a energie, ktorú stavebník do domu investuje, sa očakávané úspory nemusia prejaviť vôbec. V niektorých prípadoch môže byť spolupráca s generálnym dodávateľom finančne efektívnejšia.

Platí, že pre úspešnú realizáciu rodinného domu je preto nevyhnutný kvalitne spracovaný projekt, ktorý zohľadňuje reálne finančné možnosti, a dôkladný výber zhotoviteľa. Vďaka tomu získate reálnu predstavu o nákladoch, ktorá je kľúčom k úspešnému naplneniu vašich predstáv o túžob.

Cieľom tohto článku nie je polemizovať o tom, čo do ktorej fázy výstavby patrí, ale poskytnúť Vám aktuálne empirický výpočet nákladov na stavbu Vášho rodinného domu. Veríme, že tieto informácie vám pomôžu plánovať Váš stavebný zámer v reálnych cenových rámcoch, ktoré zodpovedajú Vašim možnostiam.

‍

‍* Jednotkové ceny uvedené v tomto článku sú kalkulované bez DPH a nezahŕňajú realizáciu pridružených stavebných objektov, ako sú garáže, záhradné domčeky, oporné múry, oplotenie, spevnené plochy alebo sadové úpravy.